从1998年立法机关委托有关专家起　草物权草案开始，经历了9年时间，7次　审议，最终于今年3月份经过全国人民代　表大会表决通过。

　　　　　《物权法》第1条宣称物权法的目　的：＂为了维护国家基本经济制度，　维护社会主义市场经济秩序，明确物的　归属，发挥物的效用，保护权利人的物　权，根据宪法，制定本法。＂物权法的　宗旨是建立社会上有价值物的归属和利　用秩序，使物有其主。而某物置于某人　意志支配之下，即形成我们常说财产归　属和利用秩序。具体来讲，物权法主要　包括以下内容：

　　　　　1、建立财产归属制度，即社会主体对　有价值资源的归属，划定权利的边界，建　立物的归属和利用的秩序，定分止争。

　　　　　2、建立物权取得的规则，规定通　过哪些方式、具备哪些条件可以取得财　产，包括取得无主财产和从他人手中取得财产（如买卖）。规则明晰后，就为　社会公众获得财富提供途径。

　　　　　3、物权法为人们提供在不丧失物　权前提下，利用或经营物提供了手段，　这主要是赋予人们设定他物权或他项权　实现的，如居住权、租赁使用权、用益　权、抵押权、质押权。物权法调整所有　权人与这些他项权人之间的关系，调整　这些他项权人与第三人之间的关系，实　现物尽其用的目的。

　　　　　4、物权法确定物的使用秩序，如调　整相邻关系、物业管理等；

　　　　　5、物权法调整当物权受到侵害、侵　占时，如何获得救济。

　　　　　物权法是整个市场经济的基石。在　一定意义上，正是所有权人自愿自主地　处分自己物的权利，才有了契约自由，　贸易自由，才有竞争的市场经济秩序。　在这个意义上，平等地保护财产所有　权，就是保护自主的市场经济主体，保　护社会主义市场经济的秩序。

物权法对规范政府行为也有积极　的作用。物权法划清了个人（社会）和　政府各自行使权利（力）界线，所有权　的排他性，不仅包括非所有权人（个人），也包括政府。所有权人在法定限　制范围自主行使对物或财产的支配权，　而政府应当尊重和保护这种权利的行　使。这种尊重或保护即是对政府权力的　制约，政府不能替代所有权人行使权　利，也不能干预或妨害个人行使权利，　否则构成＂侵权＂。

　　　　政府必须转变＂角色＂。政　府在市场经济中的角色是中立的，政府　的任务是服务，在一些可由平等主体之　间通过民事行为完成的事项，政府就不　要插手，否则就会构成不正确干预；对　于需要政府出面干预、限制私人权利的　时候（也就是需要动用行政手段时），　一定要有合理的理由，这理由便是公共　利益或社会利益。政府不要混淆角色或　手段，不要混淆民事行为和行政行为。　一个法治的国家，政府首先应当守法。　这些法律并不是完全都写在条文上，有　的是贯穿在法的精神当中。其中一个最　基本的规则便是对所有权的尊重。

二、物权法、不动产法与房地产法　物权法上的物＂包括不动产和动　产＂。

　　　　　不动产主要土地及其土地附着　物；土地上附着物包括建筑物——房屋等、生长物——树木等、蕴藏物——矿　产等。在我国，土地要么归国家所有，　要么归农民集体所有，且两种所有权均　不可以交易，不能直接支撑可流转不动　产制度。这意味着在两类所有权上创设　可流转的土地使用权制度，便是我国不　动产物权的核心内容。

　　　　　在这方面，《物权法》所规定的建　设用地使用权（针对城市土地）、宅基　地使用权（针对农村土地）和土地承包　经营权（针对农用地，包括林地、牧草　地等）同属于土地使用权范围，这三种　构成了我国针对不同权属和不同用途的　土地使用权体系。就城市而言，建设用　地使用权无疑成为城市房地产的基础。　城市房地产的发展均离不开建设用地使　用权出让、开发、流转制度和之后的房　屋交易制度。这样，物权法与城市房地　产管理密切相关。

　　　　　值得注意的是，现行我们已经建　立一套复杂的房地产法体系，这便是以《城市房地产管理法》为核心的包括各　个层次的立法体系。不过，迄今为止所　颁布的法律、行政法规和规章，均是从　管理的角度或者是从行政规范和监督的　角度制定的。从1983年国务院的《城市　私有房屋管理条例》，1986年《土地管　理法》，到1994年人大常委会制定的　

《城市房地产管理法》，再到建设部为　实施该法颁布的各种规章冠以＂管理＂　二字，无不是突出行政管理色彩，从管　理的角度去规范房地产权。

　　　　　在我国，国家角色具有双重属性，　国家既是土地（城市土地和重要资源性　土地）所有者，又是全国土地利用的管　理者。在立法过程中，所有立法没有能够　很好地区分出国家的双重身份，时常混同　两种角色，用行政的手段、方式处理本应　以民事方式处理的事项。其结果使国家管　理权力过分膨胀，使房地产权人的权利萎　缩。实际上，管理的前提首先要发育私权　利，管理是对私权利行使的规范和管理，　在私权利没有充分发育成熟的情形下，以　管理思路的立法必然导致私权利的萎缩或　发育不良，导致过多行政干预、过多国家　利益保护的倾向。

　　　　　因此，物权法的出台，要求我们以　物权法的思路和视野重新认识房地产。

三、物权法视野下的城市房地产管理

　　　　　目前房地产管理从城市建设用地审　批出让开始一直延伸到房屋最终使用管　理（即物业管理）。物权法出台后将对　房地产管理的每个环节产生影响。

（一）物权法与房地产开发管理

　　　　　现在商品房、各种商用建筑的出　现、城市住房商品化等均得益于有偿出　让土地使用权制度的确立，而这是政府　行使国有土地所有权的结果。过去，政　府既作为所有者向社会出让土地使用　权，同时也作为管理者制定出让的规　则、维护地产市场的秩序，监督和惩治　违规行为。特别是，过去体制下形成的　大量划拨土地，存在着商业化利用的各　种途径，而这些转化的条件或标准掌握　在政府有关部门中，或多或少地使之具　有随机性。在物权法出台的情形下，如　何清晰地区分划拨土地使用权和出让土　地使用权，使划拨土地使用权真正地用　于公益目的或非商业目的，确保政府公　共利益和目标的实现，将成为政府土地　规划和管理的重要任务。

　　　　　在土地使用权出让方面，如何加　强土地规划管理，严肃土地规划的神圣　性，将是对政府执政能力的考验。因为《物权法》第149条规定，建设用地使用　权期届满前，因公共利益需要提前收回　该土地的，应当依照征收规则对该土地　上的房屋及其他不动产给予补偿，并归　还相应的土地出让金。如果之前进行出　让将某片土地定位于住宅用地，而后由　于城市扩张，需要修建道路、桥梁或其　他公共设施，此时不得不面临对已经作　为私权利的建设用地使用权人回收土地　使用权和地上建筑的巨额补偿问题。因　此，一个稳定、长期、科学的城市规划　非常重要。

　　　　　在物权法背景下，土地使用权成为　受物权法保护的私权利，如何协调物权　法与现行法对土地使用权交易的限制也　是需要详细研究的。例如，现行法中要　求出让土地使用权取得之后，必须具备25％实际投资才可以交易，这种限制条　件是否在新法律环境下继续合理就是值　得研究的问题。在土地使用权的续期方　面，在终止时地上建筑物的补偿方面，　均要尊重土地使用权人的财产权利，合理行使国家所有权。　另外，政府对房地产开发延伸到　房地产开发的各个环节，从房地产项目　立项审批到竣工验收，如何提高审批和　执法透明度，创造公平、公正、有序的　交易环境，是政府必须深入思考的问　题。必须明确，政府对房地产业进行管　制的目的是保护交易安全，保护弱者的　地位，在土地使用权物权化明确的前提　下，如何重新定位政府的角色，减少不　必要的干预也是值得政府重新思考的。

（二）物权法与房地产交易管理

　　　　　目前，政府对房地产业深度管理　还表现为政府的管制行为也渗透至房地　产交易的各个环节，从交易合同签订到　产权登记都受到政府的监督管理。物权　法出台不仅确立不动产物权登记的基本　效力，而且也对不动产登记作出原则性　规定。应当说，房地产产权和交易登记　现在已经渗透到房地产权利取得和交易　的各个环节，它既是政府对房地产业管　理的手段，又是民事交易当事人公示其　物权的方式。过去，房地产登记过多地　强调管理功能，而在物权法出台的情形　下，房地产登记更应当强调物权公示和　交易服务功能。

《物权法》规定：不动产权属证　书是权利人享有该不动产物权的证明。　不动产登记的准确性、正确性关系着权　利人的物权保护，关系着交易安全的保　护。根据《物权法》规定，因登记错　误，给他人造成损害的，登记机构应当　承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以　向造成登记错误的人追偿；而且《物权　法》第12条为登记机构规定了明确的职　责，要求登记机构尽到实质审查义务，　这比目前实践中的审查义务要重得多。　这意味着，房地产登记机构今后面临更大　责任和法律风险，如何提高登记审查质　量，是对城市房地产交易管理的考验。

　　　　　物权法规定了预告登记、更正登记　等制度，这就要求政府应当完善房地产　登记的环节和规则，使预售商品房登记　改造成为物权法的预告登记，切实保护　交易双方的权利。同时，也有必要将一　些物权法没有确立的、登记效力模糊或　不确定的登记取消，减少不必要的、行　政程序性的登记，将房地产登记真正还　原到确保交易安全上。

（三）物权法与城市物业管理

　　　　　　城市物业管理是房地产管理重要　组成部分，也是目前矛盾最突出、问题　最多的领域。在某种意义上，物业管理　是业主自己的事情，这次物权法也充分　肯定业主通过自治机构选聘物业管理企　业，实现物业管理。但是，实际上，政　府不太可能撤出物业管理。这是因为现　行的城市住宅开发均采取公寓式楼宇为　主体，且成片开发，这样小区规模愈来　愈大，物业小区本身承担着社区管理的　任务或者两者相重叠；市中心的零星住　宅楼宇又与周边既有商住楼宇存在着复　杂的关系，加上楼宇开发存在前期开发　商到分散的业主过渡，使得业主的自我　管理很难单独发挥其作用。因此，在物　权法出台，建筑物区分所有权制度建　立、业主权利法定化之后，政府也很难　脱身于物业管理。相反随着业主自治意　识的增加，城市社区生活质量提高，政　府似乎更应当管理好城市物业，创造和　谐文明的城市。

　　　　　在这方面，《物权法》明确规定了＂县级以上地方人民政府有关部门应当　对设立业主大会和选举业主委员会，给　予指导和协助＂。支持、帮助业主自治　机关的建立，帮助业主机关行使权利，　建立小区物业利用秩序，是政府责无旁　贷的职责。政府如何恰到好处地发挥作　用，既是一个理论问题，也是操作问　题，需要政府有详细的实施细则，通过　必要的机构、人员来实现。

　　　　　实质上，政府本身承担的公共服务　功能、社区服务、市政服务功能在小区　与公共部位之间界定有时不清，导致政　府与小区物业管理之间存在千丝万缕的　关系，现在小区的许多纠纷、矛盾都有　可能转嫁到政府解决。因此，政府的作　用还不仅仅是协助自治，而且还应当主　动地承担社区管理的职责。当然，在所　有的物业管理中，尊重业主的所有权，　尊重业主自治管理是基本的前提。

　　　　　物权法既是一部财产法，也是一部社会秩序法，任何政府的管理措施和行政　行为均应当尊重物权、依法行事。也许这　不仅仅是城市房地产管理应当遵循的，也　是整个城市管理应当遵循的原则。

www.m448.com/info/docview_150727.html
《预算管理构建与实施经典培训讲义》(56页)

www.m448.com/info/docview_150728.html
《成本与管理会计导论》培训讲义(326页)

www.m448.com/info/docview_150721.html
《宾馆酒店国际通用管理标准》(1640页)

www.m448.com/info/docview_150722.html
《2009年铁矿石市场形势分析简报》(pdf)

www.m448.com/info/docview_150723.html
《2007年度康师傅冰红茶活动策划案》(21页)

www.m448.com/info/docview_150724.html
《汇源果汁健康美丽共分享活动执行手册》(28页)

www.m448.com/info/docview_150725.html
《烟台销售区域金龙鱼玉米油全民心健康主题活动执行手册》(37页)

www.m448.com/info/docview_150726.html
《大众公司管理会计资料》全英文(31页)

www.m448.com/info/docview_150713.html
《2008年中国电信移动业务网络建设方案》(30页)

www.m448.com/info/docview_150714.html
《常用电子器件培训教程》(93页)

www.m448.com/info/docview_150715.html
《TCL电工机械产品接线培训》(ppt)

www.m448.com/info/docview_150716.html
《中国石油炼制行业市场研究分析报告》(87页)

www.m448.com/info/docview_150717.html
《2008年乙烯行业风险分析报告》(103页)

www.m448.com/info/docview_150718.html
《2008年成品油行业风险分析报告》(148页)

www.m448.com/info/docview_150719.html
《2008年11月液化石油气分析报告》(pdf)

www.m448.com/info/docview_150720.html
《2007年灌云县枣庄国际大酒店项目可行性研究报告》(57页)

www.m448.com/info/docview_150712.html
《通信工程师认证系列之新技术新业务篇》(47页)

www.m448.com/info/docview_150709.html
《2008年12月全国乘用车产销数据统计表》(多个xls)

www.m448.com/info/docview_150710.html
《中国汽车行业分析报告》2008年3月(30页)

www.m448.com/info/docview_150711.html
《2006年-2007年中国物业管理市场分析及投资咨询报告》(400页)

www.m448.com/info/docview_150706.html
2009年1月刊《汽车服务周讯133期》(32页)

www.m448.com/info/docview_150707.html
《汽车服务周刊》2009年1月132期(45页)

www.m448.com/info/docview_150708.html
西杰优盛咨询《汽配行业研究周刊》2009年1月(53页)

www.m448.com/info/docview_150702.html
GB 21861-2008《机动车安全技术检验项目和方法》(32页)

www.m448.com/info/docview_150703.html
《丰田汽车2008年第四季度营销推广计划方案》(ppt)

www.m448.com/info/docview_150704.html
《新能源汽车年度发展报告-政策篇》(25页)

www.m448.com/info/docview_150705.html
新华信报告《数据解读2010年中国汽车市场》(pdf)

www.m448.com/info/docview_150701.html
国都证券《2008年汽车行业研究报告》(pdf)

www.m448.com/info/docview_150686.html
《2008年房地产报广文案集合》(201页)

www.m448.com/info/docview_150687.html
《2008年楼书文案全集》(204个文件)