该帖子同步发布于博客：“房地产企业项目管理系统的研究与实现”

1. 摘要

本文献综述是对作者近期阅读的有关建设行业信息化和房地产项目管理信息化方面的文献的一个简要概述。文章围绕建设行业现状、房地产项目控制技术、项目管理软件研究及发展，介绍了房地产项目管理模式，相关管理理论和规范并分析了这个领域软件系统研究与现状等，并提出房地产企业项目管理系统研究与实现的必要性和有待研究的内容。结合毕业论文方向收集和整理文献资料，作为论文研究的指导和依据。

【关键词】 项目全生命周期、房地产企业信息化、项目管理、房地产项目控制技术、建设工程项目

2. 引言

中国房地产业行业经过多年的持续发展，迄今作为一个独立的产业而言，已经取得长足的进步，作为发展中国家，建设需要大兴土木，再加上国家住房货币化改革时间并不长。市场需求逐年旺盛。房地产企业面临很大的发展机遇和空间。随着WTO后，房地产行业的企业之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产企业将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系自觉的作为提高自身竞争力的重要手段。而借助信息化的手段加强企业的管理和可控，规范和标准化企业的项目管理的流程是有效的现代管理手段和趋势。

房地产项目是公认的上下产业链长、数据量大、投资周期长、不确定性和风险程度高的行业，强调的是各方面资源整合能力，多采用外包和协同方式进行管理，因此，在一个项目中不确定的因素非常多。另外，从历史角度，房地产行业是比较新的行业，整个行业还没有形成一套比较完善的行业规范，各公司的运营和管理还是个性多，共性少，同质化低，而信息系统强调的是规范性和流程化，由于行业自身的不规范和不确定性特点所带来的技术难度，以及没有相对成熟的国内外的IT产品，造成了房地产企业信息化，尤其是项目管理信息化程度和成熟度不够。在国内对项目管理的流程就不能太过模式化。例如：国内的“三边工程”，虽然不合理，但客观存在而且很普遍。因此如何利用信息化技术和方法结合房地产企业项目管理的模式和特点，研究房地产项目管理系统是我的论文的主要方向。在此也参考了有关的文献和论文。也对文献中的主要研究成果做一综述和分析，并收集了系统研究的理论依据和标准。也希望能将现代项目管理的控制技术和方法运用到房地产项目管理的研究中并作为管理软件开发的管理模型。

3. 相关理论综述

项目管理的理论至今已可以说是比较完备的，各知识体系都将项目管理知识划分为若干领域、要素、模块并贯穿于项目管理的各个阶段、过程、领域。

如美国项目管理协会（PMI）于1987年提出并经1996、2000年修订的“项目管理知识体系”。内容主要包括9大知识领域。项目整体管理、项目范围管理、项目采购、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源、风险管理、沟通管理。把项目管理的每个阶段归纳为5 个过程组,即项目起动过程组、项目策划过程组、项目实施过程组、项目控制过程组和项目结束过程组。把每个过程组进一步分解,可以把项目管理划分为37 个子过程。每个子过程的管理都有其输入、输出和采用的技术和方法。

国际项目管理协会1997年推出了“项目管理人员能力基准”，中国双法研究会项目管理研究委员会也于2001年推出《中国项目管理知识体系》。

结合知识体系和我国建设行业国情，建设部也发布了《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2005。内容主要包括：项目范围管理、项目管理规划、项目管理组织、项目经理责任制、项目进度管理、项目质量管理、项目安全管理、项目成本管理、项目环境管理、项目采购管理、项目合同管理、项目资源管理、项目信息管理、项目风险管理、项目沟通管理、项目结束阶段管理。

还有PRINCE2项目管理体系，由英国政府商务部（OGC）开发。OGC开发了最实用的指导工具，帮助公共部门组织提高效果和效率。现在，OGC的指导已经被世界各地的政府组织和商业公司所采纳，内容主要包括：计划、配置管理、变更管理、控制监督、管理风险、商业论证、项目组织、项目质量。

这些理论和标准是房地产企业项目管理的理论指导和参考方法也是围绕项目管理管理模式进行信息化建设的管理模型和依据。理论和方法是通用的，如何运用现代项目管理理论和方法结合房地产企业的特点提出房地产企业项目管理信息化的技术方案还有很多需要研究的内容。我们先看看国内外的有关文献中对房地产项目管理的方法和技术的研究。

4. 房地产项目控制技术

4.1网络计划技术

网络计划是以网络图的形式来描述项目进度计划、资源配置计划的图形工具，主要用于项目进度计划的编制和进度控制。在项目进度控制中，用于掌握项目进度情况，查明项目延期的原因和责任并制定纠正措施。

1、甘特图

²  殷焕武 王振林 等编著 《项目管理导论》 机械工业出版社

甘特图是1900年前后由亨利.L.甘特（Henry.L.Gantt）发明的。其基本形式是以横坐标作时间轴，表示活动的时间。左边是有关工序活动名称、工程数量（或持续时间）、编号的表格，有时还包括责任者或其他要说明的内容：右边是按时间单元（年、季、月或周、日，甚至可以是小时）划分的网格。每项活动按其计划安排在起止日期间，用粗线段描述在相应网格上。实质上是一种图与表相结合的表达形式。这种图式最大的特点是简单、明确、形象、生动，使用方便，易绘易懂。因而甘特图在计划安排，尤其是进度计划安排中得到了广泛的应用。

但是甘特图描述较复杂的计划安排时，就显得无能为力了。首先，甘特图无法描述项目中各种活动间错综复杂的相互制约的逻辑关系，而这种关系是在安排大型项目计划时经常遇到的。其次甘特图只能描述项目计划内各种活动安排的时序关系，无法同时反映更多的由项目策划者或实施者关注的其他计划内容，如影响项目总工期的关键活动有哪些，在哪些活动的节点存在一定的活动余地等。另外甘特图也不便于调整，从而也不便于优化。

2、网络图和网络计划

²  白思俊主编.《现代项目管理》机械工业出版社，2003

20世纪50年代，很多大型军事工程、工业工程、建筑工程等项目的建设中，人们深感传统的甘特图管理模式已远远适应不了大型项目和超大型项目管理的需要，要求寻找一种更为快捷的、方便的，便于描述项目内错综复杂逻辑关系，又能综合描述项目资源配置状况，实施资源配置优化的技术方法，这便是20世纪60年代大规模发展起来的网络计划技术。网络计划技术起源于关键路线法CPM(Critical Path Method)和计划评审技术PERT（Program Evalnation & Review Techniques）。1956年创立的关键路线法在杜邦公司的一个投资千万美元的化工项目管理中得到成功的应用，不仅大大缩短了工期，而且节约投资10%左右，取得了显著的经济效益。该方法由凯利（kelly）和沃克(Walker)于1959年公诸于世。计划评审技术出现于1958年，是美国海军在研究开发北极星（Polaris）号潜水舰艇所采用的运城导弹的项目中开发出来的。PERT的应用，使美国海军部门顺利解决了该项目的组织、协调问题，节约了投资，缩短了约两年工期。美国政府也规定所有承包商若要赢得政府的一项合同，就必须提交一份详尽的PERT网络计划，保证工程的进度和质量。所以这一技术很快就成为项目管理的一种先进手段。

早在20世纪60年代初期，我国就引进和推广了网络计划技术。华罗庚教授结合“统筹兼顾，全面安排”的指导思想，将这一技术称为“统筹法”，并组织深入重点工程推广应用，取得了良好的经济效益。

网络计划技术的基础工具就是网络图，网络图是以网络关系来描述项目计划内容的一种平面线路图。由于网络图能克服横道图的缺点，全面明确地描述项目中各活动间错综复杂的逻辑关系，能进行网络时间参数的计划，找出影响项目总工期的关键活动和关键路线。便于计划方案的调整，以适应复杂多变的环境。由于他有一整套规范化的作图和计算分析方法，特别适用于计算机管理。因此网络图一经出现，便在计划编制与控制，尤其是项目的进度计划编制和控制中得到广泛应用。网络图有多种表达形式，最常见的是单代号网络图和双代号网络图。单代号网络图是由节点代表活动，节点间的带箭头短线代表活动间逻辑关系的网络形式。如图所示：

单代号网络图示意

    双代号网络是由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系的网络图示。在这种网络中，每项活动由短线前后两个节点的标号来描述，故称之为“双代号”网络。如图所示：

双代号网络示意图

4.2盈亏分析技术

²  潘蜀健《房地产项目控制》中国建筑工业出版社 2004

盈亏分析又称盈亏平衡分析，是研究项目规模效应的分析方法，在房地产项目控制分析中有着广泛的应用。所谓盈亏平衡是指项目的收入和支出达到平衡时的状态，即不亏不盈的状态。盈亏平衡时的最低生产水平（或销售水平）即项目规模（销售量）的盈亏平衡点，又称保本产量（或销量）。在项目风险控制分析中，借助于盈亏平衡，可分析项目的开发规模、营销方案，拆迁安置方案的可行性，进行项目开发多方案的比较，进行定价决策等。

固定成本与变动成本的分离是项目盈亏平衡分析首要解决的问题。在实际经济分析中，实现成本分离的方法很多，如费用分解法、高低分析法及回归分析法等。在房地产项目经济分析中多采用费用分解法进行固定成本与变动成本的分离。即具体分析每笔投资及成本费用的构成，视其性质归为固定成本或变种成本。如：土地出让金、管理费、配套设施费、固定资产折旧费等属固定成本类，建安工程费、室内装修费等则属变动成本类。

4.3连环代替分析技术

²  潘蜀健《房地产项目控制》中国建筑工业出版社 2004

连环代替分析技术又称因素替换分析技术，是用于测定又多种相互关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的分析方法。在房地产项目控制分析中，主要用于项目的成本控制分析，用以查明项目成本超支的原因，以及各种原因的影响程度，以便分清责任、制定对策。连环代替分析技术属于结构分析法中的一种分析技术。结构分析又称为构成分析，就是将经济现象的内部各组成部分（因素）与整体进行分解的一种重要分析方法。通过结构分析研究经济现象部分与整体的关系，抓住影响经济现象变化的主要矛盾，反映经济现象发展的客观规律。

连环代替法主要用于测定经济现象的各影响因素对指标变动的影响程度。其分析过程是先假定其他因素值不变，只改变其中一个因素值，检查指标值的变化。按一定的顺序逐个变动，就能查出各因素对指标的影响程度和影响方向。这种方法用于分析项目的利润构成，研究项目利润计划的执行情况及其影响因素。房地产项目利润主要有销售利润和租赁利润两类，房地产项目销售利润=销售收入-销售税金-销售成本。其中：销售收入是项目的销售单价与销售数量之积。销售税金是销售收入与税率之积。由于销售收入等于销售单价与销售数量之积，因而项目的销售税金取决于销售单价，销售数量，税率三个因素。销售成本取决于单位销售成本和销售数量。因而项目销售利润将受到其单位售价、销售数量、单位税金、单位销售成本四大因素的影响。对于多品种的房地产项目，由于不同品种单位售价不同，因而品种结构不同，项目销售利润自然不同，影响销售利润的因素还要加上品种结构一项。项目销售利润分析，就是通过本期实际利润值与计划值或上期值的对比分析，寻找差距，并分析影响本期销售利润变动的各因素，借以找到影响销售利润的问题所在，为进一步提高效益指明方向。

4.4层级分析技术

²  爱德华J.布洛切，康H.陈，托马斯W.林著，李苹利，刘全雷译《成本管理一经营控制与管理控制》，华夏出版社2002年1月第1版  .

层次分析技术又称为解析递阶过程法（AHP）法，是美国数学家萨蒂教授（T.L.Saaty）于1971年创立的旨在分析复杂层级结构问题的数学分析法。层次分析的基本出发点在与利用系统的层级结构模型，将复杂问题由高层次往低层次分解。再利用系统结构关系，使复杂的多项目决策问题、多因素分析问题化解为有限的层次关系的组合体。再利用加权平均的原理及层级之间的隶属关系求得各因素的权重系数，然后判定复杂问题的顺序关系，从而决定决策方案。这种技术在房地产项目控制分析中主要用于风险控制，用以判定一项目各类投资方案的优劣，用以判定同类项目各拟建设地块的优劣等。以及用于项目成本控制中，分解导致项目投资成本超支的主要因素及其影响程度等。

层次分析技术的基本运行程序为：

1）建立层次结构模型

2）构造各层级的判断矩阵

3）进行层次单排序（求解各判断矩阵）

4）求解层级间组合权重系数；

5）完成优先顺序结构；

4.5质量数据统计分析技术

质量控制离不开数据，房地产项目质量控制中的数据多种多样，有的是通过仪器仪表检测出来的，如：直径、重量、强度等，有的是通过查数方法得到的，如砂眼数、墙体裂纹数等，有的是相对数，如不合格率、优良品率等。还有的是通过评分法由非计量性特征（如外观质量、感觉质量）等转化来的数据，如质量等级、满意度等。质量数据尽管形形色色，但基本上可以分为计量数据和计数数据两大类。

1、计量数据：可以连续取值的数据，如长度、重量、压力、强度等；

2、计数数据：不能连续取值的数据，如不合格品数、裂纹数、缺陷数等

质量数据呈现一定的波动性和规律性，研究其波动和规律，便揭示了项目的质量变化状况，为项目的质量控制提供了充足的依据。统计分析技术便是用来分析和研究项目质量数据，探寻项目质量变化状况的数学方法。在房地产项目的质量控制中，常用到的统计分析工具有：直方图、相关图与回归分析、控制图等。

4.6挣值法分析技术

挣值法是一种能全面衡量工程进度、费用、质量实施状况的整体方法，值得我们在工程项目的监控管理中借鉴、推广和应用。

n   挣值法的起源与历史

•       挣值（Earned Value