该帖子同步发布于博客：“在新房地产格局下对高收入家庭房产投资的理财分析”

我是工程管理专业的学生，我们专业有房地产方向的课程，我本人对于房地产的课程比较感兴趣，同时做过相关的关注和研究，略有拙见。文章摘要如下，希望与您探讨（该文章的文字表格部分齐全，但是由于电脑技术的拙劣，一些重要的图表无法编辑入内，望谅解）。

在新房地产格局下

对高收入家庭房产投资的理财分析

一、高收入人群的定义

说到家庭理财中对房地产的投资，我想高收入人群应该是一笔不可忽视的力量。据新浪网资料：国家统计局主管的中国国情研究会与万事达卡国际组织2007年发布相关报告，报告将年收入超过11万元的人士圈定为高收入群体，大致将年收入超过三十万的家庭定为高收入家庭。

二、投资意向分析

 在对这些高收入人群的抽样调查中发现在这些高收入者的投资意愿中，房地产占21.1％，股票占11.9％，储蓄占11.7％，一般企业直接投资占11.5％，外汇占6.7％，国债占6.6％，收藏占6.2％，保险占6.0％，子女教育基金占4.9％，黄金珠宝占4.4％。房地产是高收入者最青睐的投资品种（详见下图）

由此可见，从中国传统的观念来看，当家庭收入有很大的剩余时，对于具有保值作用的不动产——房地产具有很大的倾向性。而对于风险性投资如股票、企业投资、外汇相对较小。但是，随着房地产市场的过热和不理性的发展，投资房地产的风险不断的增大。尤其对于北京的房地产市场而言，房地产市场的房屋出售价格、出租价格，都远远的超出需求人群的承受能力。

三、投资风险,成本

从国内外经验不难发现一旦主要的资产价格出现大幅波动，房地产市场也将在第一时间受到影响，并且房价下跌的深度和调整的时间都将高于CPI^[1]。因此处于家庭理财方面对房地产的投资，高收入家庭要充分关注相关的经济情况和国际经济格局，正确的评估预测风险，充分做好投资分险准备。

1房价呈下降趋势，风险不容忽视

房产投资首先面临的风险就是房价下跌。近年来，由于北京房地产开发投资增长迅猛，市场供应放大，再加上国家和北京市政府的各项调整政策，使得整体房价隐然呈下降之势。截止到今年8月底，北京市商品住宅每平方米平均售价比去年降低近130元。

在京城北部地区，随着回龙观、天通苑等大规模开发的经济适用房上市，以及北苑集团（北京城市建设规划中的十大边缘集团之一）的巨量市场供应，在一定程度上将一部分的房屋需求群体从市场中分离出来，从而拉动亚北地区的房价下跌。与之相关联的是，今年上半年亚运村地区的租金价格下调约10％。有业内人士称，北京各地区的房价均有不同程度的下调，只有CBD[2]地区的物业70％尚能保值。

据悉去年是北京房地产入住纠纷年，多起业主因入住纠纷遭打事件，更令许多购房者观望等待的心态愈加浓重。

对于开发商而言，没有什么比楼盘滞销更令人担心的了。这不仅意味着资金成本逐渐抬升，市场推广费用增加，而且降价销售几乎成为摆脱困境的唯一选择。从目前北京市场的态势看，开发商采取购楼抽奖、附赠精装修、免物业管理费……等间接降价的方式已很普遍，更有出手果断的开发商以10－20％的幅度让利销售。这对于早期购楼的业主来说风险后果已经显现。

对于投资性购楼的人而言，降低租金几乎成为了趋势。租金的下降，但是利率却同时上升（如表B1.1）。2007至2008年的CPI指数大幅上扬，国际上解决这个问题的惯例是提高银行的存贷款利率，以稳定市场。中国也存在采取这项措施的可能，这样租金的下调和利率的上调，势必给租方带来相当的风险。

正如下图描述的当市场出现变动会形成一系列的变化，造成很大的风险。

采购抽奖

附赠精装修

免物业管理费

…………

变相的降价

继续下降

回弹上升

买房者投资风险的上升

其他不确定性因素

房地产商风险增大

 

B1.1人民币现行利率表                              单位：年利率%
项目	利率水平	调整日期
对金融机构再贷[3] 款利率		2008.01.01
其中：20 天	4.14
3个月	4.41
6个月	4.59
1年	4.68
对金融机构再贴现	4.32
准备金[4] 利率
准备金存款	1.89	2002.02.21
超额准备金存款	0.99