房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款。包括住房开发贷款、商业用房贷款、经济适用房贷款（原国家安居工程贷款）和其他房地产开发贷款等。
凡经有权机关批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，经主管机关批准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，可向建设银行申请房地产开发企业流动资金贷款或（和）房地产开发贷款。

（一）业务发展历程
　　早在80年代初期，建设银行的一些分行为了配合当地的住房商品化的改革工作，就已经主动地对当地的商品房屋建设发放了贷款。当时这项贷款属于自然生成的信贷资金业务，处于一种零星、分散的自发状态，管理也不够规范，开办面也不大。
　　1985年，为了支持城市综合开发和促进住宅商品化，建设银行按照国务院支持城市土地、房屋综合开发的要求，率先在全国设立了土地开发和商品房贷款（后更名为房地产开发企业流动资金贷款），由此拉开了我国房地产开发贷款业务改革和发展的序幕。
　　从1985年到1988年，土地开发和商品房贷款在全行蓬勃发展：一是由局部的分行试点，发展为在全行全面开办；二是由过去的单一的商品住宅贷款，发展为以住宅建设为主的城市综合开发贷款；三是由过去的单纯发放贷款，发展为贷款与集资相结合的建房、买房信贷业务；四是由过去只对开发公司提供贷款，过渡到以提高商品住宅建设资金的经济效益为中心，运用银行的信贷杠杆同加强对开发企业的财务管理相结合，全面发挥建设银行的职能作用。到1988年底，建设银行累计发放土地开发和商品房贷款184.15亿元，贷款余额66.5亿元，成为建设银行信贷业务体系中比较重要的一项内容。
　　1989年开始，根据国家有关要求，建设银行对土地开发和商品房贷款进行了清理。1990年5月，为配合银行信贷微调政策的出台，建设银行经与有关主管部门充分协商，全面恢复了对开发企业的信贷业务，并将土地开发和商品房贷款更名为"房地产开发企业流动资金贷款"，其具体内容不变。
　　1996年，为配合和支持国家开始实施的安居工程建设，建设银行在继续发展房地产开发企业流动资金贷款的同时，推出了国家安居工程贷款。此后，随着国家安居工程建设规模的扩大，住宅产业成为国民经济新的增长点，国家安居工程的性质发生变化，大规模的经济适用房建设逐渐替代了原来的国家安居工程建设，1998年起，建设银行承办的安居工程贷款也演变为目前的经济适用房贷款。
　　与此同时，为适应市场需求，建设银行又陆续推出了住房开发贷款、商业用房贷款和其他房地产开发贷等新的业务品种。
　　进入二十一世纪，建设银行更加注重房地产开发贷款品种的创新，以更好地服务社会。目前建设银行又推出了科教文卫单位经济适用住房建设贷款和高等院校学生公寓建设贷款这两个新的房地产开发贷款品种，并出台了相应的管理办法。其中，科教文卫单位经济适用住房建设贷款是指建设银行向科研院校、高等院校、文化艺术单位、卫生医疗单位或承担上述单位经济适用住房开发建设任务的企业发放的，专门用于上述单位经济适用住房建设的贷款；高等院校学生公寓建设贷款是指建设银行向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款。

（二）业务发展成就
　　从1985年正式推出房地产开发类贷款以来，建设银行通过不断的业务品种创新以及大量的房地产开发类贷款的信贷投入，对我国房地产业，尤其是住宅业的发展起到了积极的作用。到2000年9月底，全行房地产开发类贷款余额1173.43万元，并以46%的房地产信贷市场占有率，居四大国有商业银行之首。
　　多年来，建设银行对确有销路、符合贷款条件的经济适用住房项目，积极予以承办，适时给予信贷扶持，尤其对科教文卫单位利用自有土地建设的经济适用住房项目，更是重点予以倾斜。在部分商品房空置较多地区，主动做好与相关部门的协调沟通工作，将经济适用住房建设与当地空置商品房的消化工作联系起来，采取适当置换措施盘活存量。而且，建设银行还努力将支持经济适用住房项目建设与促进经济适用住房销售，提供住房消费贷款紧密结合，有效地促进了住房信贷资金的良性循环。截止到2000年8月末，建设银行经济适用住房贷款余额为104亿元，支持了1346个经济适用住房项目的开发建设，赢得了社会的广泛赞誉。
　　与此同时，建设银行通过全方位、多层次的优质配套金融服务，支持各地遵循"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"的住房开发原则，大规模开展住宅小区建设，同时还重点支持了国家从1986年开始分别在全国76个大中城市组织实施的包括北京方庄和虎背口、上海三林苑、天津凤荷园、广州五羊屯、深圳莲花北村、郑州绿云、宁波联丰等在内的163个大型住宅小区建设示范工程，全面参与支持了各城市的旧城改造、危陋房改造和安居工程计划的实施，国家重点建设项目及工矿区职工和科研院所、广大教师和学生等社会各个不同阶层的住房建设。所有这些为改善居民居住环境，维护政治、经济和社会稳定，推进住宅产业的现代化和城市化进程，促进城市建设事业的发展，作出了应有的贡献。

（三）业务发展特点
　　在十多年的实践中，建设银行在房地产开发类贷款这项业务中创造和积累了一些较好的管理方法，有力地促进了业务总量的快速发展，主要体现在：
1. 坚持按项目管理，减少贷款风险
　　即从项目的前期论证、贷款的申请、审批发放，贷款使用的监督管理，直到收回贷款，都直接对某一个具体的项目。这样对项目的基础条件、效益好坏有了较多的了解，检测了贷款在项目建设中运转的全过程，对及时解决问题，合理安排使用资金，有效地收回贷款，加速资金周转收效明显。
2. 坚持以销售定贷款
　　由于房地产资金投入量大、占用时间长的特点，大多数房地产开发类借款人的主要还款来源是项目的预售或销售收入。而项目的销售状况或前景将直接影响到贷款到期后借款人能否归还贷款。因此，建设银行在贷款决策时，坚持以销售定贷款，通过分析贷款项目及周边竞争项目的情况、市场需求、价格水平等，判断项目未来的销售形势，从而作出合理的决策。
　　3. 合理拨付资金，提高资金效益
由于开发工程发生的费用是随施工进度逐步发生和支付的，资金一次全额划转，对企业来说，增加了利息负担，积压了资金，不能高效、合理利用贷款；对银行来说，不利于监控信贷资金是否合理使用，也不利于银行调度资金，调剂余缺。因此，有些分行从实际出发，实行根据企业开发项目的实际情况一次或者分次转存的办法，在贷款合同签字后，银行根据企业提出的合理的用款计划和实际开发进度提供贷款，既减轻了企业的利息负担，促进企业合理、经济地利用利用，又便于银行监控和调度资金。
　　4. 与个人住房消费贷款紧密结合，互相促进
房地产开发与住房消费分属房地产市场的两个不同环节，开发是基础，消费是结果。建设银行在发展房地产开发类贷款的业务中，实现了房地产开发类贷款和个人住房消费贷款的有机结合，通过支持房地产开发，发放房地产开发贷款，为个人购房提供大量优质的房源，同时个人住房贷款以其较高的资产质量，加快了房地产开发贷款的回收速度，分散了房地产开发类贷款的高风险，盘活了部分积压已久的房地产项目，促进了住房的销售，使住房的开发和销售在良性的轨道进行。如我行大力支持科教文卫单位建设经济适用住房、大学生公寓，并为这些单位职工购房提供各人住房贷款，就是开发贷款与消费贷款紧密结合的典型例子。
　　今后，建设银行开发类贷款将在巩固、调整的基础上优化信贷资产结构，向重点城市和重点地区转移，重点支持有效益、有市场的企业、企业集团和优质项目。